Продажа квартиры при действующем обременении предполагает определенные сложности для собственника. Ипотека признается подвидом обременения, поэтому недвижимость отчуждается по определенным правилам.
Материнский капитал является мерой государственной поддержки, использование которой должно соответствовать положениям 256-ФЗ. В части приобретения и продажи недвижимости здесь также действуют императивные (обязательные) правила, обход которых грозит серьезными последствиями.
Законность сделки
Ипотека является залогом. После оформления договора заемщик получает права собственности, следовательно, он может распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению. Природа обременения заключается в наложении ограничений на права собственности. В отношении ипотеки таким ограничением выступает запрет на любые манипуляции с объектом залога без соответствующего разрешения залогодержателя, которым выступает банк.
В соответствии со ст. 37 одноименного ФЗ-102 («Об ипотеке») возможность отчуждения квартиры должна предусматриваться действующим договором, законом, или по прямому разрешению банка. В остальных случаях продажа не будет считаться легитимной.
В части материнского капитала речь идет не об обременении, а о защите личных имущественных прав несовершеннолетних. Сам факт совершения сделки никак не пресекается законом. Здесь важны последствия продажи. После целевого использования материнского капитала, приобретенное жилье оформляется в собственность в отношении всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей (ст. 10 ФЗ-256).
Отчуждение квартиры с распределением прав собственности на всех членов семьи при последующей покупке предполагает распределение долей в той же пропорции.
Совершеннолетние граждане отстаивают имеющиеся права самостоятельно. Контроль за защитой прав несовершеннолетних ведет государство в лице территориальных органов опеки и попечительства.
Легитимность сделки не подвергается сомнению при получении разрешения от ООП и соблюдении имущественных прав каждого из членов семьи.
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Для проведения сделки в законном виде до подписания договора купли-продажи у действующего собственника должно быть два разрешения на руках: от кредитной организации и от территориальных органов опеки и попечительства.
Первый документ выдается только после того, как залогодержатель удостоверится в возврате средств по договору залога. В этих целях собственник предъявляет предварительное или авансовое соглашение с предполагаемым контрагентом.
С получением разрешения от ООП возникнут трудности, если речь идет об ухудшении условий проживания в будущем. Собственник обязан предоставить доказательства того, что приобретаемое жилье не будет хуже по условиям, чем нынешнее. При оценке рассматривается не только состояние квартиры, но и инфраструктура с транспортной доступностью. Здесь также подойдет предварительный договор или авансовое / залоговое соглашение. Если планируется приобретение объекта в новостройке, можно предоставить ДДУ или предварительное соглашение с фирмой-застройщиком.
Порядок действий
Первый шаг — обращение в банк. Без получения разрешения залогодержателя все последующие действия будут бесполезными. Квартира находится под обременением, поэтому решение банка в этой части является ключевым. В первую очередь нужно смотреть действующий кредитный договор, в котором должен прописываться пункт о возможности проведения такой сделки. Если пункт есть, то отказать банк уже не имеет права.
Открывается персональный счет, на который покупатель переводит оговоренную сумму. После зачисления средств в течение 2-х недель банк снимает все ограничения. Получив разрешение от банка, продавец обращается в ООП.
Необходимые документы для органов опеки
Одновременно с заявлением продавец в ООП предоставляет следующие документы:
- паспорт;
- имеющееся свидетельство о рождении;
- предварительный договор купли-продажи,
- залоговое соглашение,
- ДДУ или любой документ, дающий информацию о последующем приобретении объекта;
- выписка по лицевому счету;
- копии соглашений с покупателем;
- выписка с банка о получении соответствующего разрешения;
- прочие документы по указанию инспектора.
Принятие решения производится в течение 14-30 дней.
Наказание за незаконную продажу квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал
Любое несоблюдение прав ребенка приравнивается к нарушению закона. Нарушением признается:
- покупка жилья, существенно уступающего по условиям прежнему;
- выделение детям долей, меньших по размеру в сравнении с предыдущими;
- не заключение сделки о покупке новой недвижимости, тем самым не предоставление ребенку нормальных условий проживания;
- заведомое использование полученных средств в иных целях.
Первые два обстоятельства предполагают отмену сделки в силу признания ее ничтожной. Если права ребенка нарушались заведомо, то одновременно с отменой всех последствий проведенной сделки, родители могут быть подвергнуты наказанию в соответствии со ст. 156 и 159 УК РФ.
