Ипотека с созаемщиком: особенности, нюансы сделки

Приобрести сегодня собственное жилье — непросто. При наличии проблем с деньгами отличным решением может стать ипотека, а если привлечь к сделке созаемщиков, можно получить такой бонус, как увеличение размера кредита.

Далее обсудим особенности, нюансы и «подводные камни» ипотечного займа с созаемщиком.

Кто такие созаемщики по ипотеке?

Созаемщик – это физическое лицо, имеющее равные права и обязанности с основным заемщиком. Он несет солидарную ответственность перед кредитором в отношении погашения кредита, что прописано в ст. 323 ГК РФ.

При определении банком суммы ипотечного кредита, доходы созаемщика, а их может быть несколько (до 5 человек), учитываются. Получается, когда у кредитополучателя размер официального дохода небольшой, то привлекаются созаемщики. При ипотеке эти лица становятся совладельцами квартиры, дома, приобретаемого в кредит.

Выбирает созаемщиков клиент самостоятельно. Ими могут выступать родственники заемщика (супруг/супруга, братья, сестры, дети, родители и пр.). Главное, чтобы кандидаты в созаемщики по ипотеке соответствовали требованиям, которые по факту не отличаются от требований к основному заемщику. Обычно это?

  • Возраст – 18/21-60 лет.
  • Гражданство – РФ.
  • Наличие официального дохода.
  • Трудовой стаж – от 3-6 месяцев в зависимости от условий банковской организации.

Созаемщик — это не поручитель. Да, эти лица в некоторых моментах похожи, но при этом не имеют единой связи.

Главное отличие поручителя от созаемщика заключается в том, что доходы первого не берутся во внимание при определении суммы кредита на покупку жилья, а вот созаемщик предоставляет в обязательном порядке справку по форме 2 НДФЛ.

Преимущества

Преимущества ипотеки с созаемщиком достаточно велики. Их помощь проявляется в таких моментах как:

  • Банк учитывает доходы всех сторон и выдвигает положительное решение о выдаче кредита.
  • Размер ипотечного кредита увеличивается.
  • Процедура взыскания долга при возможном неисполнении условий договора для кредитора упрощается.
  • Для самого созаемщика плюсом сделки является возможность стать совладельцем квартиры, если оформляется имущество в долевую собственность. И если заемщик не выплачивает долг, то созаемщик по ипотеке в «Сбербанке» или любом другом банке становится полноправным владельцем своей доли недвижимости при исполнении кредитных обязательств.

К минусам можно отнести необходимость раздела жилья или выкуп доли созаемщика в случае развода (если участники соглашения — супруги), ссоры, переезда и других обстоятельств не позволяющих продолжать дальнейшие выплаты по договору.

Обязательно ли супругу/супруге быть созаемщиком?

Согласно российскому законодательству, а точнее ст. 45 СК РФ, если заемщик состоит в браке, то его вторая половина (супруг/супруга) становится созаемщиком автоматически, даже не имея официального места работы.
При таких обстоятельствах банкиры требуют от семейных заемщиков письменное согласие супруга или супруги заверенное нотариально.

В случае если граждане не желают нести равную ответственность перед банком по выплате ипотечного кредита или не хотят иметь равные права на приобретаемое в долг жилье, проблема решается путем составления брачного договора. В банковское учреждение тогда предоставляется копия этого документа помимо прочих справок. Кстати,

созаемщик должен принести в банк такой же список документов, что и заемщик.

В кредитном договоре прописываются взаимоотношения участников сделки. Указывается, кто, когда, в какой степени несет ответственность перед банком и отвечает по своим обязательствам.

Пример: Лица могут платить в равной степени кредитору или же созаемщик выплачивает долг в случае, если кредитополучатель не может по каким-либо причинам продолжить погашение займа.

Права созаемщика по ипотеке на квартиру

Опираясь на законы РФ, у созаемщиков есть некоторые права и обязанности в отношении жилищного кредита, а именно:

  • Он имеет право претендовать на часть имущества, если на момент оформления сделки между им и заемщиком был заключен брак. Т.е. при разводе он не лишается своих прав на долю квартиры или дома.
  • Если получатель займа не вносит платежи по займу, то банк вправе потребовать выплаты от второго лица, указанного в договоре.
  • Он вносит в банк только фиксированную сумму по кредиту, оговоренную договором.
  • Не имея супружеских уз с заемщиком, созаемщик также имеет право претендовать на долю имущества, приобретенного в кредит.
  • Если соблюдены условия равного участия созаемщика и заемщика в сделке, то первый может воспользоваться своим правом на получение налогового вычета.
  • Даже если созаемщик отказывается от своих прав на часть недвижимости, это не снимает с него ответственности погашать кредит при необходимости. Кроме того у него есть право отказаться от своего «статуса» и выйти из списка участников соглашения, но при условии, что заемщик найдет нового кандидата.

Как выйти из созаемщиков?

Обязанности созаемщика заканчиваются в день окончания действия кредитного соглашения. Более раннее окончание обязательств возможно, но при наличии веской причины. Например:

  • Развод
  • Переезд
  • Судебное решение и пр.

Для реализации данной процедуры потребуется обратиться в отделение банковской организации и написать соответствующее заявление. Условия будут пересмотрены, но получить разрешение кредитора на выход из состава участников договора достаточно сложно. Как было сказано, выше можно привлечь нового созаемщика и тогда шансы на одобрение банка увеличатся.

Принудить организацию вывести одного из участников сделки из созаемщиков невозможно. Судом добиться желаемого достаточно трудно. Решение кредитор принимает в течение 10 рабочих дней после подачи  заявления.

Необходимые документы

Существует перечень обязательных документов для созаемщиков по ипотеке. Их список может немного отличаться в зависимости от выбранного кредитного учреждения. В большинстве банков России он выглядит так:

  1. Анкета
  2. Паспорт гражданина РФ
  3. ИНН
  4. СНИЛС
  5. Справка, подтверждающая место фактического проживания, регистрации
  6. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи, проживающих с созаемщиком
  7. Трудовая книжка – копии всех страниц
  8. Документы об образовании (дипломы, аттестаты и пр.)
  9. Справка о доходах.

Налоговый вычет процентов по ипотеке созаемщиков: нюансы

Каждый из созаемщиков имеет право на получение имущественного налогового вычета. Процедура регулируется ст.210 и ст.220 НК РФ, а также нормами семейного и гражданского законодательства. Некоторая часть к возврату положена лишь единожды и только с одного объекта имущества. Кроме того созаемщик должен иметь облагаемый по ставке НДФЛ доход.

В случае совместной долевой собственности при расчете суммы вычета используется кредитный договор, в котором обозначены выделенные доли. Если собственность совместная — общая, то созаемщики должны написать заявление в налоговые органы с целью определения их доли участия. Этот же подход используется в отношении процентов.